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台北市政府調整房屋稅,財政局今(11)日上午表示,經過意見蒐集與溝通後,依照日前公布的3個方案,目前傾向以第三案來辦,即重整新舊豪宅的稅基轉貸推薦,由區位導向轉為價格導向,以8000萬與2億作為級距,新舊豪宅約4326戶將有一番稅基的重整。
重整稅基「懸崖化」問題 新豪宅降、舊豪宅升
所謂第三方案,影響最大的要算是於2001至2014年取得使用執照的豪宅,財政局長陳志銘表示,過去的稅基從低到高為「舊一般住宅、舊豪宅、新一般住宅、新豪宅」,造成以2014年區分的新、舊豪宅稅基「懸崖化」差距,為了導正這樣的差距,稅基重整後,稅基由低到高會變成「舊一般住宅、新一般住宅、舊豪宅、新豪宅」,將從降低新豪宅稅基與提升舊豪宅稅基下手。
陳志銘表示,台北市的舊豪宅有3376戶,新豪轉貸推薦宅有約950戶,未來,這4326戶不分新舊的豪宅將統一使用新制,即以房地市價8000萬元及2億元作為分類級距,加價方式均由過去的「路段率」改採「固定比率」,而8000萬到2億,以及2億以上的豪宅,會適用不同的固定比率,至於固定比率分別為多少?陳說,要考量到不要帶給民眾太大負擔。稅捐處處長蘇鈞堅則表示,最晚今年底以前試算出後,會送交不動產評價委員會評議實施。不過,陳志銘推測,舊豪宅因為「路段率」改為「固定率」的原因,轉貸推薦所以稅率會比較低一些些。
20141002-SMG0019-043-巢運「傾巢而出」記者會,帝寶配圖-余志偉攝
台北市的舊豪宅有3376戶,新豪宅有約950戶,未來這4326戶不分新舊的豪宅將統一使用新制。(資料照,余志偉攝)
不過,外界也好奇為何以8000萬元及2億元作為級距分類?陳志銘回應,8000萬是央行實施信用管制的數字,此外,依轉貸推薦照80-20法則,80%的房屋是在2億以下,20%在2億以上,財政局便是依此來設立級距。
「區位導向」轉為「價格導向」、取消豪宅加價項目
陳志銘說,此調整將豪宅的課稅稅基由過去的「區位導向」課稅,轉向「價格導向」,縮短新舊豪宅間的課稅差距,另外不論新舊豪宅,一律取消加價項目,包括冷氣機、電扶梯、金屬玻璃帷幕外牆及游泳池等。
陳志銘表示,調整的原則仍會是房屋「持有者課輕稅,交易者課重稅」,至於舊宅若持有多屋,三房者自然可以依照非自用住宅適用稅率3.6%處理。
陳志銘表示,房屋稅調整的關鍵在於兩點,第一,時機點對嗎?陳認為,現在台灣的景氣還沒有起來,民眾薪資沒有成長,加稅是負擔。第二,持有還是低稅,台北7成都是自住持有,不應增加持有稅,2016年已經實施交易資本利得稅,這也是市府為什麼不去作回溯的原因。
國民黨副總統候選人王如玄購置軍宅投資引發爭議,被爆料曾買賣台北市信義區「世貿新城」獲利。(取自信義房屋)
陳志銘表示,房屋稅調整的關鍵在於兩點,第一,時機點對嗎?現在台灣民眾薪資沒有成長,加稅是負擔。第二,台北7成都是自住持有,不應增加持有稅。(資料照,取自Google Map)
「房屋稅讓建築業者卻步」 市議員:2018收不收得到房屋稅?
民進黨籍市議員洪健益則質疑,都發局近年核准的建照少得可憐,北市的房屋稅讓建築業者卻步,2018年收不收得到房屋稅收?2014年7月1日以後的房子也幾乎是0,稅收得到嗎?陳志銘回應,確實近年核發建照與房屋交易稅都不如預期,北市仍希望交易正常化,不希望過冷或過熱,他說,由於取得使照開始計收房屋稅,房屋稅是逐年在成長的,即使是不透過加稅,房屋稅本身也在成長,因此,未來透過新房子還是可以取得房屋稅。新豪宅還是比舊豪宅稅多,但不會那麼多。

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香港的房價居高不下,但過去 1 年已實際持平或下降,反倒這兩年中國大陸的房價急速上揚,快速累積泡沫。瑞銀最新發布數據指出,如果以居民可支配收入來看,深圳的住房已經比香港更難以負擔。
瑞銀報告指出,中國一線城市的房價相對於居民可支配收入計算,已經由 2015 年的 14.7 倍,飆升到 18-20 倍左右。若與世界主要城市相比,香港房價的絕對金額,仍高於深圳,但房價/可支配收入比,仍落後深圳,只能排第 2。其他 3-5 名依序為北京、倫敦及上海。
如果依中國大陸 (不含香港) 平均值計算,這個比率為 7 倍左右,仍高出慕尼黑、日內瓦、舊金山等城市。
《WSJ》報導,過去 2 年,深圳的房價幾乎翻了 1 倍,上海房價上漲 40%。大陸的房產熱不僅在 1 線都市熱燒,熱潮已延續至二、三線的城市,貸款過鬆也助長了升勢。
大陸近期強力打房,祭出多項緊縮措施,加上香港房價相對未漲,市場預期,大陸投機買家可能重返香港,來自大陸的買家,長期以來一直是香港房地產的重要來源。5 年前資料顯示,新房的購屋者,有一半來自對岸,這個比率在 2012 年,香港政府對非當地居民課稅後,才開始下降。

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負債整合跟債務協商有何不同?
‧債務整合
適用對象為個人負債金額未超過個人平均收入22倍者;承接申請的金融機構以類似「信貸放款」的方式,去吸收其他銀行的債務;關於取得金融機構的合法整合資金,依利率,方式不外乎是不動產抵押借款、小額信貸、車貸、代償等,將月付金額與利率降低,債務人如能以整合方式,尋求整體性減輕負擔,就不必犧牲掉個人的信用。甚至,正常繳款三、四年,還會因為與金融機構往來密切,而增加自己的信用紀錄!
‧債務協商機制
九十四年年中後爆發的雙卡風暴,銀行公會基於社會公益的前提,統合其會員機構,擬定一套協商機制;九十五年的協商機制,全名是「中華民國銀行公會會員辦理消費金融案件無擔保債務協商機制」,得協商的債務,限於銀行公會會員(包括信用卡發卡公司)所屬之無擔保債務(無實物擔保債務排除;無實物擔保,最主要是指掛有保險理賠的信用貸款),並定該債務發生時期限於九十四年十二月十五日之前,申請日期到九十五年年底。
大陸「十一」長假過後,政府打房態度越趨明顯,緊盯各地調控情況。有業內人士透露,國務院督察組已進駐部委和各省,對於那些調控不力、房價仍過高的地方,將進行約談及問責。然而,大陸寬鬆的貨幣環境仍可能持續助長購房熱,目前已有投資客轉戰房價較低、尚未打房的西部或三、四線房市。
面對房市泡沫危機,大陸各地集體出手,北京、深圳、武漢等城市先後重啟限購、限貸措施,買房門檻和銀行放貸規定變嚴格,包括大幅提高頭期款比例、需繳滿一定時間的社保和個人所得稅,或是乾脆暫時不准外地人買房。此外,對於土地拍賣市場的過熱現象,部分城市也對土地競價設下「熔斷機制」,如鄭州,避免地價炒作過高。
干預房市仍有顧忌
到目前為止,這波房市調控的最大特色是「一城一策」,各地規定都不同。然而,短短數周的時間,超過20個城市打房新政上路,中原地產首席分析師張大偉認為,顯然背後有中央政府的想法。
根據《每日經濟新聞》報導,中國房地產數據研究院院長陳晟表示,一連串的打房動作已經說明,大陸政府對房市調控已是勢在必行。另外,據業內人士透露,國務院督察組已進駐部委和各省,準備對那些調控不力、房價過高的地方,進行約談及問責。
不過,這波房市調控究竟會持續多久,或力度會有多大,現在市場眾說紛紜。像是《華爾街日報》就指出,目前大陸高層對過度干預房市仍有顧忌。相較於大陸製造業、企業投資的疲弱,房市在一定程度提振了經濟成長。在宏觀經濟放緩的背景下,有大陸官員私下坦言,大陸想要實現全年GDP(國內生產毛額)成長6.5%的目標,「房地產是唯一籌碼」。
三、四線庫存仍嚴重
另有投資客深信大陸政府不打算戳破房市泡沫,持續砸錢買房;有些人甚至把目光轉向房價不那麼高的西部地區,如西安,《證券日報》實地走訪發現,有投資客在「十一」長假期間,特地從北京到西安看房,直呼房價便宜,一個銷售員一天最高成交12間房子。
現在大陸貨幣環境是近幾年以來最寬鬆的,《華爾街日報》指購房熱持續席捲大陸各主要城市,且有從一、二線延燒到三、四線城市的趨勢,顯見房市泡沫危機仍在,更有巨大化的趨勢。
陳晟說,與過去幾次不同,這次大陸政府出手調控,是在貨幣較寬鬆且低利率的情況下進行,抑制資產泡沫和防控金融風險的特徵明顯。但考量到三、四線房市庫存仍嚴重,未來就算政府決定繼續打房,也可能維持「一城一策」原則,否則會適得其反。
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如何與銀行協商借錢?房屋借貸分享向銀行借錢最有效率的辦法

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